~การจดทะเบียนขายฝาก
ความหมาย
ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้น
คืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๑)
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒
- สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด ๑๐ ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด ๓ ปี
นับแต่เวลาซื้อขาย
- สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามประเภททรัพย์
- การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว
จะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
- ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิ
ใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี
ประเภทการจดทะเบียน
๑. ขายฝาก มีกำหนด….ปี หมายความว่า การจดทะเบียนขายฝากทั้งแปลง ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิ
จะมีชื่อคนเดียวหรือชื่อหลายคน ทุกคนขายพร้อมกัน
๒. ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด …ปี หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อหลายคน บางคนหรือหลายคนแต่ไม่ทั้งหมดขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นบางคนไม่ได้ขาย
๓. ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่ถอนจากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก หรือภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี
๔. แบ่งไถ่จากขายฝาก หมายความว่า ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกัน หรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ภายในอายุสัญญา
ขายฝาก ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดย
ลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน
๕. ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก และปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเงื่อนไขการไถ่ เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายธรรมดานับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่
๖. โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก และโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า
ในอายุสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้ แต่ผู้ขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่ดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป จะโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้ แต่ต้องให้ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อย
คำยินยอม
๗. โอนมรดกสิทธิการไถ่ หมายความว่า ในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิ ที่จะ
ไถ่ถอนจากการขายฝากได้ แต่ต่อมาผู้ขายฝากได้ถึงแก่กรรม สิทธิไถ่จึงตกแก่ทายาท ทายาทจึงมาขอรับมรดกสิทธิการไถ่นั้น
๘. ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) หมายความว่า ในอายุสัญญาขายฝากผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) และผู้รับการไถ่ (ผู้รับซื้อฝาก) ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน หนี้ที่ขายฝากย่อมเกลื่อนกลืนกัน สิทธิการไถ่ย่อมระงับ
๙. แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
ตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอดำเนินการ หนังสือแสดงสิทธิแปลง
แยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งในรายการจดทะเบียน ถ้าแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการไถ่จากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก
๑๐. หลุดเป็นสิทธิ์ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้) การจดทะเบียนประเภทนี้ได้แก่ การจดทะเบียนขายฝาก (อย่างเก่า) ไว้ก่อนวันที่ ๑ เมษายน ๒๔๗๒ (ก่อน ป.พ.พ. ใช้บังคับ) ก่อนจดทะเบียนประเภทอื่นต่อไป ให้จดทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)
๑๑. ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก หมายความว่า ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยาย
กำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝากเดิม
สาระสำคัญ
การขายฝาก
- ในการจดทะเบียนขายฝากให้ระบุกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ใต้คำว่า ”ขายฝาก” กับในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด แต่ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาก็ไม่ต้องเขียนไว้ (คำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๗/๒๔๘๓ ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ ข้อ ๑ และหนังสือกรมที่ดิน ที่ ๖๔๑๕/๒๔๙๑ ลงวันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๔๙๑) (หมายเหตุ ในปัจจุบันจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาไว้เพื่อให้รู้ระยะเวลาสิ้นสุดการไถ่คืนและเพื่อป้องกันปัญหาเรื่องระยะเวลาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต)
- ในการจดทะเบียนขายฝาก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่สัญญาด้วยว่าได้ตกลงกันให้หรือไม่ให้ ผู้ซื้อฝากจำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ที่ดินที่ขายฝาก (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๗/๒๔๘๓ ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ ข้อ ๒ และคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๖/๒๔๘๔ ลงวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๔๘๔)
- ถ้าผู้ซื้อฝากประสงค์จะทำนิติกรรมโอนที่ดินที่รับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำได้ เช่น ขาย ก็ให้ทำในประเภท ”ขาย” ให้ ก็ให้ทำในประเภท ”ให้” เป็นต้น และในกรณีเช่นนี้ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญากับผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อจะทำการโอนที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไป แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มาก็ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาว่า เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๗/๒๔๘๓ เรื่อง วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ ข้อ ๕ )
- เมื่อสัญญาขายฝากสำเร็จบริบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก หากสัญญาขายฝากมิได้ระบุกำหนดห้ามมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินนั้นแต่อย่างใดแล้ว ผู้รับซื้อฝากย่อมจำหน่ายจ่ายโอนหรือ
ทำนิติกรรมผูกพันทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นอย่างใดก็ได้ ตามอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๒๒๔๗๙ ลงวันที่ ๒๘ กรกฎาคม ๒๕๑๓ ตอบข้อหารือจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๒๓๕๐๗ ลงวันที่ ๓ สิงหาคม ๒๕๑๓)
- การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด ต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๘ และ ๑๕๙ (ปัจจุบัน ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓ วรรคสอง และ ๑๙๓/๕) คือ ถ้าทำสัญญา
ขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๗ ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘ มิใช่วันที่ ๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘ หากผู้ขายฝากมาใช้สิทธิไถ่ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘ ก็ย่อมมีสิทธิไถ่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๐/๒๔๙๘) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๐๕๒๑๗ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๑๘ ตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๙๙๔ ลงวันที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๑๙)
- ในการจดทะเบียนขายฝาก ต้องชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากที่กฎหมายบัญญัติไว้รวมถึงข้อดีข้อเสียของการขายฝาก โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับการจำนองให้ผู้ขายฝากทราบ หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝาก ก็ให้บันทึกถ้อยคำของผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานหลังหนังสือสัญญาขายฝากทุกฉบับให้ได้ใจความตรงกันว่า
” ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑ์การขายฝากแล้วว่า การขายฝากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่
จดทะเบียน ถ้าข้าพเจ้าต้องการจะได้กรรมสิทธิ์คืนต้องขอไถ่ถอนเสียภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝากหากไม่
สามารถติดตามผู้รับซื้อฝากเพื่อขอไถ่ถอนได้ จะต้องนำเงินค่าไถ่ถอนไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก
ลงชื่อ......................................ผู้ขายฝาก
ลงชื่อ......................................พยาน
ลงชื่อ......................................พยาน”
(หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๑๙๓ ลงวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๔ หนังสือกรมที่ดิน
ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๙๐๖๘ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๓๒ หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๙๒๑๔ ลงวันที่ ๗ ธันวาคม ๒๕๓๕)
- ผู้มีอำนาจจดทะเบียนขายฝาก ให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนในสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดส่วนแยก เป็นผู้จดทะเบียนขายฝากด้วยตนเอง โดยไม่จำกัดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน ในกรณีที่หัวหน้าฝ่ายทะเบียนผู้มีหน้าที่จดทะเบียนไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ และไม่มีผู้รักษาการในตำแหน่ง ให้เจ้าพนักงานที่ดินอาวุโสในฝ่ายทะเบียนเป็นผู้จดทะเบียน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๙๓๓๑ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๕)
- ก่อนจดทะเบียนขายฝากทุกครั้ง ให้ผู้จดทะเบียนชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากตามคำแนะนำที่กรม
ที่ดินได้จัดพิมพ์ไว้แล้ว ให้ผู้ขายฝากทราบโดยให้จัดทำคำแนะนำเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งมอบให้ผู้ขายฝาก
อีกฉบับหนึ่งให้ผู้ขายฝากลงลายมือชื่อรับทราบ โดยให้ผู้จดทะเบียนลงลายมือชื่อพร้อมวัน เดือน ปี กำกับไว้แล้วเก็บไว้
ที่สำนักงานที่ดิน
การจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินอำเภอ หรือสำนักงานที่ดินกิ่งอำเภอในหน้าที่ของนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ ซึ่งรัฐมนตรียังมิได้ยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอเป็นผู้ให้คำแนะนำ ในกรณีที่เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอไม่อยู่ หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้ผู้รักษาการในตำแหน่งเป็น ผู้ให้คำแนะนำ (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๒๒๙๗ ลงวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๔๑)
- การแก้ทะเบียนจำนำ ขายฝาก หรือไถ่ถอนประเภทจำนำและขายฝาก ช่องผู้รับที่ดิน เมื่อเขียนชื่อผู้รับลงแล้วให้เขียนคำว่า ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก” กำกับไว้ ประเภทไถ่ถอน ช่องเจ้าของที่ดิน เมื่อเขียนชื่อบุคคลลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก” ส่วนช่องผู้รับที่ดิน เมื่อเขียนชื่อเจ้าของลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้ไถ่ถอน” กำกับไว้ (หนังสือกรมทะเบียนที่ดิน ลงวันที่ ๒๕ มีนาคม ๒๔๕๖)
- กรณีผู้รับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นสถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยดอกเบี้ย ฯ ซึ่ง
มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ กล่าวคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร ธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม และนิติบุคคลอื่นนอกจากสถาบันการ
เงินดังกล่าวซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยกฎหมายของไทยเท่านั้น ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนไม่ต้องพิจารณาว่าการรับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์จะเข้าข่ายเป็นการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์
หรือไม่ เนื่องจากไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ แต่ถ้าไม่ใช่สถาบันการเงินหรือนิติบุคคลดังที่กล่าว ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลไทย หรือต่างประเทศ หรือเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับจดทะเบียนพิจารณาตามที่เห็นสมควร เพราะบุคคลดังกล่าวต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ หากกรณีเกิดความไม่ชัดเจนสามารถส่งเรื่องให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังพิจารณาเป็นกรณี ๆ ไปได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๘๗๕๙ ลงวันที่ ๒๗ กันยายน ๒๕๔๗)
- ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้กำหนดเวลาไถ่กันไว้จะต้องไถ่ภายใน ๑๐ ปี มิฉะนั้นสิทธิในการไถ่เป็นอันระงับ แต่ถ้ากำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า ๑๐ ปี อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกิน ๑๐ ปี ให้ลดมาเป็น ๑๐ ปี (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๔ - ๔๙๖)
การไถ่ถอน
- ”สินไถ่” หมายถึง ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซื้อคืนมา ซึ่งไม่จำเป็นต้องกำหนดไว้ในสัญญา เพราะอาจไถ่คืนตามราคาที่ขายฝากไว้แต่เดิมได้
- สินไถ่นั้นถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใด ให้ไถ่ตามราคาขายฝาก สัญญาขายฝากที่ดินที่ทำตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เป็นต้นไป ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝาก
ที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี (มาตรา ๔๙๙ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ.๒๕๔๑)
- บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สิน คือ
(๑) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
(๒) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
(๓) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๗)
- สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จะพึงใช้ได้แต่เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
(๑) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
(๒) ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๘)
- การไถ่ถอนขายฝากไม่ต้องประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖)
- ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น บุคคลผู้ไถ่ย่อมได้คืนไปโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิมหรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ (ป.พ.พ. มาตรา ๕๐๒ วรรคแรก)
- ในกรณีไถ่ถอนจากการขายฝากซึ่งที่ดินมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อผู้รับซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว ให้ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอน นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจเป็นการถูกต้อง ก็ให้จดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ปรากฏการไถ่ถอนนั้น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๐ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ ข้อ ๑๑)
- การบรรยายบอกเลิกสัญญาจำนำหรือขายฝาก ให้ปฏิบัติตามหนังสือกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวงเกษตราธิการ ที่ ๒๐๙/๔๖๐๖ ลงวันที่ ๑๗ พฤศจิกายน ๒๔๕๖ และคำสั่งกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวง
เกษตราธิการ ที่ ๗/๒๔๖๓ ลงวันที่ ๒๔ มิถุนายน ๒๔๖๓ ดังนี้
(๑) สัญญาฉบับของผู้รับซื้อฝากให้สลักหลังว่า ” ผู้รับซื้อฝากได้บอกเลิกสัญญาโดยได้ไถ่ถอนกันเสร็จแล้วแต่
วันที่..........เดือน..........ปี........... ” พร้อมทั้งลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
(๒) การบรรยายเลิกสัญญาให้เขียนด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านหน้าของสัญญาว่า ”คู่สัญญาได้เลิกสัญญา
โดยไถ่ถอนกันแล้วแต่วันที่.........เดือน..........ปี........
ลงชื่อ.....................พนักงานเจ้าหน้าที่”
(๓) สัญญาฉบับสำนักงานที่ดินให้เขียนไว้มุมบนด้านขวา ฉบับผู้รับซื้อฝากและฉบับผู้ขายฝากให้เขียน
ไว้ด้านซ้าย
- การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน มีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เมื่อผู้ขายฝากที่ดินตาย สิทธิในการไถ่ถอนจากขายฝากเท่านั้นที่ตกทอดไปยังทายาทของผู้ขายฝากโดยผลของกฎหมายตามมาตรา ๑๖๐๐ ประกอบกับมาตรา ๔๙๗(๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
ไถ่ถอนจากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่ถอน ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๕๒๙๖ ลงวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕)
- การจดทะเบียนไถ่ถอนและขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวันที่ ๒๕ กันยายน ๒๕๔๑ ดังนี้
๑) กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ได้วางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ตามนัยมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แล้ว ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ย่อมนำหลักฐานการวางทรัพย์
ดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้ โดยไม่จำเป็นต้องนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว
ตามนัยมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
เมื่อผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) นำหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอ
จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก แต่ไม่อาจจดทะเบียนได้เนื่องจากไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่หมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงกรณีที่ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ได้วางทรัพย์ตามนัยมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้เพื่อป้องกัน
มิให้ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) ซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ ต่อไป
๒) หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือเกี่ยวกับการขยายกำหนดเวลาไถ่ตามมาตรา ๔๙๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่จะนำมาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเป็นหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่
ครั้งสุดท้ายแล้วแต่กรณี
๓) การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดิน ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) และผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) จะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนพร้อมกันทั้งสองฝ่าย ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) จะนำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวไม่ได้
๔) กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) พร้อมด้วยผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ภาย
ในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก แม้ไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่ถ้าผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายแล้ว โดยไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
(ผู้รับไถ่) ที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้าย
มาแสดง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้
๕) ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนด้วยว่า ในการขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๖) ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) จะตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันกี่ครั้งก็ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินกำหนดตามที่มาตรา ๔๙๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ กล่าวคือ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก
๗) หากปรากฏว่าผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) ได้เคยตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันมาก่อนแล้วไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตาม แต่มิได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝากที่ผ่านมาแล้วเสียก่อน โดยจดทะเบียนแยกเป็นรายการ ๆ ตามจำนวนครั้งที่มีการขยายกำหนดเวลาไถ่
๘) การจดทะเบียน ”ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก” เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์
ทางปฏิบัติตามหนังสือนี้ให้ใช้กับการจดทะเบียนห้องชุด หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และอสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นด้วย
- การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากในกรณีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งตาย (คำสั่งที่ ๑๑/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๐๐) ดำเนินการดังนี้
(๑) หากผู้ขายฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจาการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่แล้ว ส่วนการชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนการขายฝาก คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญา หรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้วไว้ก่อนได้
(๒) ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนขายฝากไว้แล้วปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว เว้นแต่กรณีมีผู้จัดการมรดก ก็ให้ผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนลงชื่อผู้จัดการมรดก และเก็บหลักฐานการ
ตั้งผู้จัดการมรดกไว้ในสารบบ
(๓) ในกรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินหลายคนได้มีการขายฝากไว้ทุกคน ปรากฏว่าผู้ขายฝากบางคนตาย ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากได้
(๔) ในกรณีที่ผู้รับซื้อฝากหลายคนปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากบางคนตาย ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกผู้รับซื้อฝากเฉพาะส่วนของบุคคลนั้นก่อน
แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการจดทะเบียนขายฝาก
๑. การชำระเงินไถ่ถอนการขายฝากไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำตามแบบหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๗๙/๒๔๙๕ , ๒๕๓/๒๔๙๖ กรณีจึงชอบที่จะรับฟังบุคคลได้ไม่ต้องห้ามมิให้
นำพยานบุคคลสืบหักล้างพยานเอกสารตาม ป.วิ. แพ่ง มาตรา ๙๔ กรณีนี้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากต่างยืนยันว่าได้มีการชำระเงินไว้เพื่อไถ่ถอนการขายฝากแล้ว แต่ในขณะสลักหลังสัญญาไม่ได้ลงวัน เดือน ปี ที่สลักหลัง ซึ่งตรงกับที่มีพยานรู้เห็น ควรดำเนินการการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินรายนี้ให้ผู้ขอได้ แต่การขายฝาก
ที่คู่กรณีได้ไถ่ถอนกันภายในกำหนดในสัญญาขายฝาก แต่ผู้ขอได้มาขอจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากเมื่อพ้นกำหนดเวลาให้ไถ่ถอนคืนไปแล้ว ในการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ควรหมายเหตุในรายการบรรยายข้างเรื่องราวขอจดทะเบียนฯ (ท.ด. ๑) และในสารบัญจดทะเบียนด้วยอักษรสีแดงให้ทราบด้วยว่า ”ผู้รับซื้อฝากได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว แต่วันที่..........เดือน.........พ.ศ..........”
๒. กรณีที่ดินที่พระภิกษุ ส. รับซื้อฝากไว้ในระหว่างสมณเพศ เมื่อพระภิกษุ ส. ได้ถึงแก่มรณภาพลงใน
ระหว่างเวลาขายฝาก โดยที่ผู้ขายฝากยังมิได้ไถ่ถอน ที่ดินย่อมตกเป็นสมบัติของวัด ศ. อันเป็นวัดภูมิลำเนาของพระภิกษุ ส. กรณีเช่นนี้จะต้องจดทะเบียนลงชื่อวัด ศ. ให้ปรากฏสิทธิในโฉนดที่ดินเสียก่อน แล้วจึงดำเนินการ
จดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝาก โดยที่วัด ศ. จดทะเบียนให้ปรากฏสิทธิในโฉนดที่ดิน ก็เพื่อจะได้ดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากต่อไปเท่านั้น กรณีมิใช่เป็นเรื่องที่วัด ศ. ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงไม่
อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะต้องขออนุญาตรัฐมนตรีฯ ตามมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด
๓. กรณีขายฝากที่ดิน น.ส. ๓ ก. โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนไปตามที่คู่กรณีทั้งสองฝ่ายแสดงเจตนาไว้แล้ว แต่ผู้ขายฝากที่ดินแจ้งว่าตนยังไม่ได้รับเงินค่าที่ดินที่ขายฝากจากผู้รับซื้อฝาก พิจารณาว่าการชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น การที่ผู้รับซื้อฝากไม่ชำระราคาที่ดินที่ขายฝากมิใช่
สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาขายฝากไม่สมบูรณ์ เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่อาจสั่งยกเลิกคำขอจดทะเบียนขายฝาก
ที่ดินได้ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไปใช้สิทธิทางศาลเพื่อฟ้องให้ผู้รับซื้อฝากชำระราคาที่ดินได้
๔. ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมขายฝากที่ดิน และให้จำเลยที่ ๑ ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์กึ่งหนึ่ง หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน คำพิพากษาดังกล่าวเป็นกรณีที่ศาลได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งอันถึงที่สุดให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนที่ดิน ตามนัยมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ดังนั้นเมื่อจำเลยที่ ๑ นำที่ดินอันเป็นสินสมรสไปจดทะเบียนขายฝากให้จำเลยที่ ๒ โดยไม่ได้รับความยินยอมจาก ส. โจทก์ นิติกรรมดังกล่าวย่อมไม่สมบูรณ์ คู่สมรสฝ่ายที่มิได้ให้ความยินยอมอาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เมื่อศาลได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนแล้ว การเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวจะต้องเพิกถอนทั้งหมดมิใช่เพิกถอนเฉพาะส่วนของคู่สมรสที่ไม่ได้ให้ความยินยอม (เทียบฎีกาที่ ๘๘๒/๒๕๑๘)
๕. กรณีบริษัท บ. ประสงค์จะขายฝากอาคารศูนย์การค้าเพียงบางส่วน มีกำหนด ๑๐ ปี โดยได้กำหนดจำนวนเนื้อที่ และจัดทำแผนผังแสดงบริเวณอาคารส่วนที่ขายฝากประกอบการพิจารณา กรณีดังกล่าว คณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดินมีมติให้จดทะเบียนประเภท ”กรรมสิทธิ์รวม (ขายฝากมีกำหนด ๑๐ ปี)” โดยให้บรรยายด้วยว่าให้ถือกรรมสิทธิ์รวมในอาคารดังกล่าวในจำนวนเท่าใด สำหรับแบบพิมพ์หนังสือสัญญาที่ใช้ในการจดทะเบียนอนุโลมใช้แบบพิมพ์บันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวม (ท.ด. ๗๐) เช่นเดียวกับของที่ดินโดยปรับแก้ข้อความให้ตรงกับข้อเท็จจริง
๖. กรณีผู้ขายฝากได้นำเงินต่ำกว่าจำนวนสินไถ่ที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญาขายฝากไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ เพื่อชำระหนี้แก่ผู้รับซื้อฝาก แต่ผู้รับซื้อฝากปฏิเสธไม่รับเงินจำนวนดังกล่าว โดยจะยินยอมให้
ไถ่ถอนการขายฝากก็ต่อเมื่อผู้วางทรัพย์ได้ชำระเงินตามจำนวนสินไถ่เท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิไถ่ที่ดินโดยชำระสินไถ่ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ครบถ้วนตามจำนวน
ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ไม่ตกเป็นของผู้ขายฝาก (เทียบฎีกาที่ ๕๗๖/๒๕๑๘) แต่กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด โดยผู้ขายฝากไม่สามารถใช้สิทธิไถ่ได้อีกต่อไป
คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง
๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๕/๒๔๗๙ สัญญาขายฝากห้องแถวที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินซึ่งมีโฉนดแล้ว ต้องทำและจดทะเบียนที่พนักงานเจ้าหน้าที่แผนกที่ดินจึงจะสมบูรณ์ ทำสัญญาขายฝากกันที่อำเภอใช้ไม่ได้เป็นโมฆะ
๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๘๖/๒๔๘๒ ขายฝากที่ดินกันโดยได้จดทะเบียนการขายฝากไว้ที่อำเภอ เมื่อ
ผู้ขายฝากจัดการไถ่ถอนแล้ว แต่ยังมิได้จดทะเบียนการไถ่ถอนนี้อยู่ตราบใด กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยังหาตกไปยังผู้ขายฝากไม่ แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ผู้ซื้อฝากแก้ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน กลับมาเป็นของตนได้ และการครอบครองที่ดินของผู้ขายฝากเช่นนี้เป็นการครอบครองที่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ซื้อฝากจะฟ้องขับไล่มิได้
๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๙๔/๒๔๘๖ ขายที่ดินต่อกันแล้วมีข้อตกลงไว้ท้ายสัญญานั้นว่าถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืน ผู้ซื้อยอมขายให้ ดังนี้ ถือว่าเป็นเรื่องขายฝาก การขายฝากที่ไม่ได้ตกลงว่าจะไถ่คืนเท่าไรก็ต้อง
ไถ่คืนเท่าราคาที่ขายต่อกัน
๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๗/๒๔๘๘ ที่ดินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้รับซื้อฝากแล้ว แต่ผู้รับซื้อฝากทำสัญญากับผู้ขายฝากว่า ผู้ขายฝากยอมขายขาดให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ถ้าผู้ขายฝากมาขอซื้อกลับ ผู้ซื้อก็ยอมขายให้เท่าราคาที่ซื้อ ดังนี้
ไม่ใช่เป็นสัญญาขายฝากหรือขยายกำหนดเวลาไถ่การขายฝาก แต่เป็นคำมั่นจะขาย ผู้ขายขอซื้อกลับคืนตามสัญญานี้ได้
๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๙๔/๒๔๙๕ ทำสัญญาขายฝากที่ดินกันโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาได้ตกลงกันขายขาดที่ดินแปลงนั้นแก่ผู้รับซื้อฝากโดยทำสัญญากันเอง ดังนี้ สัญญาขายขาดฉบับหลังนี้ไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย ฉะนั้น ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝาก
ที่ดินรายนี้ได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่ และผู้ที่รับโอนสิทธิจากผู้ขายฝากก็ย่อมมีสิทธิไถ่ถอนการ
ขายฝากรายนี้ได้เช่นเดียวกัน
๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๗๙/๒๔๙๕ การชำระราคาไถ่ถอนการขายฝากนั้น กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นเมื่อผู้ขายฝากมอบหมายให้ผู้อื่นเป็นผู้แทนนำเงินมาชำระราคาไถ่ถอน ฝ่ายผู้ซื้อไม่ยอมรับโดยอ้างเพียงว่าไม่มีใบมอบฉันทะเท่านั้น ต้องฟังว่าฝ่ายผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับให้ผู้ซื้อรับการไถ่ถอนได้
๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๓/๒๔๙๖ การชำระเงินไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน ไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำตามแบบหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงสืบพยานบุคคลได้
๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๐/๒๔๙๘ ทำสัญญาขายฝากที่ดินกัน พอถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน ผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิขอไถ่ แต่การแก้โฉนดขัดข้องเพราะที่ดินถูกอายัดไว้ อันไม่ใช่เป็นความผิดของฝ่ายผู้ซื้อหรือผู้ขายฝาก จึงต้องเลื่อนกำหนดไปวันอื่นซึ่งพ้นกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาแล้ว เช่นนี้ต้องถือว่าผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิไถ่คืนตามสัญญาแล้ว ผู้ซื้อฝากต้องยอมให้ไถ่ จะอ้างว่ามาไถ่เมื่อพ้นกำหนดสัญญาแล้วไม่ได้
๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๘๓/๒๕๐๑ ผู้ขายฝากที่ดินไถ่การขายฝากโดยชวนคนอื่นออกเงินไถ่บางส่วน เมื่อไม่ปรากฏเป็นอย่างอื่น ต้องถือว่าผู้ออกเงินประสงค์จะเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้ไถ่ต้องโอนที่ดินให้ผู้ออกเงินตามส่วน
๑๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๙/๒๕๐๖ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่เวลาทำสัญญาขายฝาก ไม่ใช่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่คืน จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวกับเจ้าของเดิมก่อนโจทก์รับซื้อฝากห้องแถวจากเจ้าของเดิม โจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ไปย่อมรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมผู้โอนด้วย สัญญาเช่าของจำเลยนั้นจึงผูกพันโจทก์
๑๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๑๙/๒๕๐๙ ทำหนังสือขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีข้อความว่าถ้าไม่ไถ่คืนภายใน ๑ ปีก็ขาด แม้สัญญาขายฝากนั้นจะเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้
ชัดว่า คู่กรณีได้มีเจตนาขายฝากต่อกันโดยแสดงเจตนาว่า ถ้าไม่ไถ่คืนภายใน ๑ ปีก็ขาด เมื่อผู้ขายฝากมอบสิทธิครอบครองในที่ที่ขายฝากนั้นให้แก่ผู้ซื้อครอบครองตั้งแต่วันขายฝากตลอดมา ก็ถือได้ว่าเมื่อพ้นกำหนด ๑ ปี
นับแต่วันแสดงเจตนาขายฝาก ผู้ขายยอมสละสิทธิครอบครองซึ่งมีอยู่ในที่ที่ขายฝากให้โจทก์โดยเด็ดขาดตั้งแต่วันนั้นแล้ว
๑๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๔/๒๕๐๙ จำเลยทำสัญญาขายฝากนาพิพาทไว้กับโจทก์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีเงื่อนไขว่าถ้าจำเลยไม่นำเงินมาไถ่ก็ให้โจทก์ทำนาเรื่อยไป การขายฝากจึงเป็นโมฆะตามมาตรา ๔๕๖ ดังนั้น ที่โจทก์เข้าครอบครองนาพิพาทจึงเป็นการครอบครองแทนจำเลยและการที่โจทก์เข้าครอบครองจนกว่าจำเลยจะใช้เงินคืนเช่นนี้ ถึงจะนานสักกี่ปีก็ยังถือว่าครอบครองแทนจำเลยผู้เป็นเจ้าของนาพิพาทอยู่นั่นเอง แม้โจทก์จะมีชื่อในแบบ ส.ค. ๑ และเสียภาษีเงินบำรุงท้องที่มาก็ตาม ก็ต้องถือว่าทำแทนจำเลยเช่นกัน
๑๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๓๑/๒๕๐๙ โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไว้กับจำเลยมีกำหนด ๒ ปี ตามนัยมาตรา ๔๙๔, ๔๙๒ เป็นที่เห็นได้ว่ากฎหมายไม่ได้ห้ามโจทก์ใช้สิทธิไถ่ถอน ๒ ปี ดังนี้
ภายในกำหนด ๒ ปี โจทก์จะใช้สิทธิไถ่เมื่อใดก็ได้ เมื่อจำเลยไม่ยอมให้ไถ่ก็ต้องถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยขอไถ่ที่ดินคืนได้
๑๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๑๐/๒๕๑๐ มาตรา ๔๙๙ แสดงว่าแม้คู่สัญญาขายฝากกันเป็นเงินเท่าใดก็ตาม ก็ยอมให้คู่สัญญากำหนดเงินสินไถ่แตกต่างจากเงินราคาขายฝากได้ และไม่จำกัดจำนวน และเมื่อ คู่สัญญาไม่ได้กำหนดสินไถ่ไว้ ก็ให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก เมื่อคู่สัญญาระบุจำนวนเงินราคาขายฝากไว้ โดยไม่ระบุสินไถ่ ผู้ขายฝากก็ไถ่ตามจำนวนเงินที่ระบุไว้นั้น ซึ่งแม้ผิดกับราคาขายฝากก็มีผลเช่นเดียวกับระบุสินไถ่ไว้ สัญญาขายฝากไม่เป็นโมฆะ การกำหนดสินไถ่ไม่ใช่เป็นการเรียกดอกเบี้ยเงินกู้ ไม่ขัดมาตรา ๖๕๔ ไม่ผิด พ.ร.บ. ห้ามเรียก
ดอกเบี้ยเกินอัตรา ฯ
๑๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๔๒ - ๙๔๓/๒๕๑๕ ทำสัญญาขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยมีข้อตกลงกันว่าถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ๓ เดือน ให้ที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ โดยผู้ขายฝากไม่เกี่ยวข้องต่อไป ดังนี้ถึงแม้สัญญาขายฝากจะเป็นโมฆะเพราะมิได้จดทะเบียน แต่ก็ยังถือได้ว่าผู้ขายฝากได้สละสิทธิครอบครองไว้ล่วงหน้าตั้งแต่วันพ้นกำหนด ๓ เดือนแล้ว ผู้ซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองตั้งแต่วันนั้น กรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องที่ผู้ให้กู้ยอมรับเอาทรัพย์
สินอย่างอื่นแทนจำนวนเงินที่กู้
๑๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๗๖/๒๕๑๘ จำเลยขายฝากเรือนแก่โจทก์ ชำระค่าไถ่เรือนบางส่วนในกำหนด แต่ส่วนที่เหลือจำเลยมิได้ชำระจนเกินกำหนดไถ่คืน เรือนตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เด็ดขาด
๑๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๒/๒๕๒๓ บุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ต้องเป็นผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม ผู้รับโอนสิทธิและบุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๗ โจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ของเจ้าของรวมคนหนึ่งที่ใช้สิทธิเรียกร้องในนามของตนเองแทนลูกหนี้ เพื่อป้องกันสิทธิของโจทก์ในมูลหนี้เท่านั้น การที่โจทก์มีหนังสือให้จำเลยทั้งสามไปดำเนินการให้โจทก์ไถ่ทรัพย์ที่เจ้าของรวมอีก
คนหนึ่งขายฝากไว้นั้น ถือไม่ได้ว่าผู้มีสิทธิในการไถ่ทรัพย์ได้ใช้สิทธิขอไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืน
๑๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๐/๒๕๒๗ โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว การซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันทีเมื่อได้ทำสัญญากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๘ การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่
๑๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๑๔/๒๕๒๘ จำเลยทำสัญญาขายฝากบ้านไว้แก่โจทก์โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเงื่อนไขว่าหากจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิรื้อถอนบ้านไปได้ ดังนี้ เป็นการขายฝากบ้านซึ่งบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืน และโจทก์ได้รื้อถอน
เอาไป ถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ จึงเป็นสัญญาขายฝาก
อสังหาริมทรัพย์ หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามมาตรา ๔๙๑ ประกอบมาตรา ๔๕๖ โจทก์จะนำมาฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
๒๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๑๘/๒๕๓๐ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๗ บุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากต้องเป็นผู้ขายเดิม ทายาทผู้ขายเดิม ผู้รับโอนสิทธิหรือบุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ เป็นการกำหนดตัวผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินไว้โดยเฉพาะเจาะจงแล้วโจทก์
มิใช่บุคคลที่มีสิทธิในการไถ่ที่ดินพิพาทตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ ดังนั้น แม้โจทก์จะเป็นภริยาโดยชอบด้วย
กฎหมายของจำเลยที่ ๒ ผู้ขายฝากหรือไม่ก็ตาม โจทก์จะอ้างเหตุว่าที่พิพาทเป็นสินสมรสและขอใช้สิทธิไถ่ที่พิพาทหาได้ไม่
๒๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๑๕๖/๒๕๓๐ จำเลยจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทไว้กับ ช. สามีโจทก์ ๑ ปี จำเลยได้ไถ่ถอนการขายฝากแล้ว แม้การไถ่ถอนจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม ก็เป็นเพียงทำให้การกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิในที่ดินยังไม่บริบูรณ์เท่านั้น แต่ในระหว่างโจทก์และจำเลยด้วยกันเอง ย่อมมีผลใช้ยันกันได้ โจทก์
ซึ่งเป็นทายาทของ ช. จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
๒๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๖๒/๒๕๓๐ ข้อตกลงที่ผู้รับซื้อฝากยินยอมที่จะขายทรัพย์คืนให้แก่ผู้ขายฝาก เมื่อทรัพย์
ที่ขายฝากได้หลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว เข้าลักษณะเป็นคำมั่นจะขายทรัพย์ ซึ่งบังคับกันได้ มิใช่เป็นการขยายเวลา
ไถ่ทรัพย์อันต้องห้ามตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๖
๒๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๐๘/๒๕๓๓ การที่ตัวการลงลายมือชื่อไว้ในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอก
ข้อความ ภายหลังจำเลยที่ ๑ โดยทุจริตได้นำใบมอบอำนาจดังกล่าวไปกรอกข้อความแล้วขายฝาก ที่พิพาทให้จำเลยที่ ๒ ที่ ๓ เป็นกรณีเข้าลักษณะความรับผิดของตัวการต่อบุคคลภายนอกตามมาตรา ๘๒๒ ซึ่งเป็นเรื่องที่ตัวแทนคือจำเลยที่ ๑ ทำการเกินอำนาจตัวแทน แต่ทางปฏิบัติของตัวการทำให้บุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการอันนั้นอยู่ภายในขอบอำนาจของตัวแทน ตัวการจึงต้องรับผิดต่อจำเลยที่ ๒ ที่ ๓ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริต โจทก์ซึ่งเป็นทายาทของตัวการย่อมไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินดังกล่าว
๒๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๖๔/๒๕๓๓ ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่ามีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อ
ที่พิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญาเจตนาที่จะทำสัญญาขายฝากโดยทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อคู่สัญญามิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ สัญญาขายฝากที่ทำกันเองจึงเป็นโมฆะ จำเลยผู้ซื้อจะอ้างสิทธิการได้มาซึ่งการครอบครองโดยนิติกรรมขายฝากนั้นไม่ได้ การที่จำเลยครอบครองที่พิพาทเป็นการครอบครองแทนผู้ขายฝาก จำเลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่พิพาท เมื่อสิทธิครอบครองที่พิพาทของผู้ขายฝากถูกถอนคืนการให้ตกเป็นของโจทก์ จำเลยจึงต้องคืนที่พิพาทแก่โจทก์
๒๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๙๘/๒๕๓๔ (ป) จำเลยและจำเลยร่วมเป็นสามีภรรยากัน จำเลยได้ขายฝากที่ดินและบ้านอันเป็นสินสมรสไว้แก่โจทก์โดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยร่วมไปติดต่อขอซื้อทรัพย์
ที่เป็นสินสมรสดังกล่าวคืนจากโจทก์ผู้ซื้อ กรณีเป็นเรื่องที่จำเลยร่วมใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์ของตนคืน ดังนี้หาใช่เป็นการชำระหนี้หรือเรียกทวงให้ชำระหนี้อันจะถือเป็นการให้สัตยาบันแก่การขายฝากไม่
๒๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๑/๒๕๓๕ หลังจากครบกำหนดเวลาการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ. ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า”บ. ได้ให้เงิน ส. ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน ๓๓,๐๐๐ บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ.” ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ. นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ. ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ ๒ - ๓ วัน
จะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อน แสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาท มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝาก และ บ. หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว
๒๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๔๗/๒๕๓๕ ผู้ร้องขัดทรัพย์ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่พิพาทซึ่งมี น.ส.๓ และ
รับมอบสิทธิครอบครองที่พิพาทจากจำเลยแล้ว แม้จะไม่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ผู้ร้องก็ได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทตามาตรา ๑๓๗๘, ๑๓๗๙ จำเลยผู้ซื้อฝากไม่ใช่เจ้าของที่พิพาทที่โจทก์จะนำยึดเพื่อขายทอดตลาดได้อีกต่อไป ต้องปล่อยที่พิพาทที่ยึด
๒๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๕๔๕/๒๕๓๕ ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น. ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น. เมื่อขณะปลูกสร้าง จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ร่วมกับ น. ในขณะนั้นรู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น. มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ ๑ ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา ๑๐๙ (เดิม) (มาตรา ๑๔๖ ปัจจุบัน) เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทและจำเลยที่ ๑ ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝาก นิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยร่วมได้
๒๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๔๘/๒๕๓๖ โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้จำเลยที่ ๑ นำ
ที่พิพาทไปจำนองธนาคารโดยมิได้กรอกข้อความ จำเลยที่ ๑ นำหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไปทำนิติกรรมซื้อขายที่พิพาท หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวจึงเป็นเอกสารปลอม ต้องถือว่านิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทมิได้
เกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทคงเป็นของโจทก์ไม่ตกเป็นของจำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธิขายฝากที่พิพาท แม้จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ จะจดทะเบียนรับซื้อฝากที่พิพาทจากจำเลยที่ ๑ ไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและขายฝากที่จำเลยที่ ๑ ทำไปได้
๓๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๙๐ - ๓๓๙๑/๒๕๓๘ โจทก์ฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ อีกฝ่ายหนึ่งทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินซึ่งกันและกัน แต่ที่ดินและบ้านของจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ นั้น จำเลยที่ ๑ และ
ที่ ๒ ได้นำไปขายฝากไว้กับจำเลยที่ ๓ เมื่อจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิไถ่ทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๗ (๒) จำเลยที่ ๓ ต้องรับการไถ่ เมื่อโจทก์มีเงินจำนวนที่เป็นสินไถ่ แต่จำเลยที่ ๓ ไม่ยอมรับ โจทก์ได้นำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ก่อนพ้นกำหนดไถ่ จำเลยที่ ๓ จึงปฏิเสธไม่ยอมรับการไถ่ถอนการขายฝากไม่ได้
๓๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๗๗/๒๕๓๙ คู่สัญญาตกลงกันขายฝากที่ดินและบ้านพิพาท และขณะนั้นบนที่ดินมีบ้านพิพาทปลูกอยู่ บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น แม้ในหนังสือสัญญาขายฝากจะไม่ได้ระบุบ้านพิพาทไว้ในสัญญาก็ตาม บ้านพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝากตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้โดยผลของกฎหมาย ตามมาตรา ๔๕๖ วรรคสอง จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านพิพาทด้วย
๓๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๗/๒๕๔๐ การใช้สิทธิ์ไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก โจทก์ผู้ขายฝากจะต้องแสดงเจตนาเพื่อขอไถ่ต่อจำเลยผู้ซื้อฝากและจะต้องนำสินไถ่ตามราคาที่ขายฝากพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่พร้อมในวันไถ่การขายฝากด้วยตามมาตรา ๔๙๙ และมาตรา ๕๐๐ เพราะเป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ไถ่มีหน้าที่จะต้องชำระตอบแทนให้แก่จำเลย เมื่อโจทก์ไม่มีเงินสินไถ่จำนวนเพียงพอที่จะไถ่การขายฝากจากจำเลยได้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว
๓๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๙๑/๒๕๔๑ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๙ บัญญัติให้กำหนดสินไถ่กันไว้ได้ การที่โจทก์ตกลงกับ ส. และจำเลยทั้งสองให้ชำระดอกเบี้ยในระหว่างอายุสัญญา ขายฝาก จึงเป็นการกำหนดให้ ส. และจำเลยทั้งสองชำระสินไถ่ให้โจทก์ทั้งสองบางส่วนนั่นเอง
๓๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๐๔/๒๕๔๒ โจทก์ได้นำที่พิพาทขายฝากให้แก่ ว. มีกำหนดระยะเวลาในการ
ไถ่ถอน ๑ ปี สิทธิครอบครองจึงตกอยู่แก่ ว. ตั้งแต่จดทะเบียนขายฝาก โจทก์คงมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนภายในกำหนด ๑ ปี ตามมาตรา ๔๙๑ ครบกำหนด ๑ ปีแล้ว โจทก์ไม่ไถ่ทรัพย์คืน สิทธิครอบครองในที่พิพาทย่อมตก
เป็นของ ว. ผู้ซื้อฝากเท่านั้น การที่โจทก์เพียงแต่นำป้ายไปปักประกาศในที่พิพาทว่าเป็นของโจทก์และห้ามบุคคล
ภายนอกเกี่ยวข้อง หาเป็นการแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือครอบครองแทน ว. เนื่องจากไม่มีการ
บอกกล่าวไปยัง ว. ผู้มีสิทธิครอบครอง
๓๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๘/๒๕๔๒ ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือสำคัญเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓) ซึ่งทางราชการออกให้มีชื่อจำเลยที่ ๑ เป็นผู้ถือสิทธิครอบครอง ต่อมาจำเลยที่ ๒ นำที่ดินพิพาทไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน โดยอ้างว่าซื้อมาจากจำเลยที่ ๑ ตามหนังสือสัญญาขายฝาก โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่าที่ดินพิพาทจำเลยที่ ๑ ได้ขายให้โจทก์ก่อนแล้วตามหนังสือสัญญาจะซื้อขาย ดังนี้ แม้โจทก์และจำเลยที่ ๑ ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันก่อนที่จำเลยที่ ๑ จะทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ ๒ ก็ตาม ฐานะของโจทก์ก็มีเพียงขอให้เพิกถอนสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ ที่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบเท่านั้น แต่ในการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยที่ ๒ ได้เสียค่าตอบแทนชำระเงินค่าที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ ๑ และจำเลยที่ ๒ ไม่รู้หรือควรได้รู้ว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ ๑ แล้ว เมื่อจำเลยที่ ๒ ได้จดทะเบียนขายฝากรับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ ๑ โดยเสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตแล้ว โจทก์ย่อมไม่อาจที่จะเพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลย
ทั้งสองได้
๓๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๗๒/๒๕๔๓ จำเลยปลอมหนังสือมอบอำนาจของโจทก์โดยไม่มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์เพื่อขายฝากที่ดินพร้อมบ้านของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน
ขายฝากที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖๑ แต่โจทก์ต้องฟ้องผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและได้ลาภงอกอันเนื่องจากนิติกรรมที่ได้ทำการจดทะเบียนตามที่เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียน
โดยไม่ชอบ เข้ามาเป็นจำเลยด้วย มิฉะนั้นศาลก็ไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการ ขายฝากที่ดินพร้อมบ้านระหว่างโจทก์กับผู้รับซื้อฝากได้
๓๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๒๙/๒๕๔๓ จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่าง ที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมาจำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่าเป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่ และภายในกำหนดระยะเวลาขายฝากจำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ซึ่งมาตรา ๔๙๗ ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ที่ดินได้
๓๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๔๕๖/๒๕๔๓ จำเลยปลูกสร้างอาคารในที่พิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่พิพาทกับโจทก์ โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างแต่โจทก์ทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่พิพาทโดยระบุไว้ในสัญญาว่าสิ่งปลูกสร้างไม่มี มิใช่ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง แสดงว่าจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตามสัญญาขายฝากตนมีสิทธิไถ่ที่พิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตาม
กฎหมายให้ถือว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์เลย แต่เมื่อจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่พิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ การปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต กรณีไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับได้ จึงต้องอาศัยกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา ๑๓๑๐ วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนแต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสร้างโรงเรือนให้แก่จำเลย แต่ถ้าโจทก์แสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เมื่อโจทก์มิได้นำสืบให้เห็น แต่กลับปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างต่อไปโดยมิได้
ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้จำเลยรื้อถอนไป และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์ได้
๓๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๗๐/๒๕๔๔ ผู้ขายฝากได้ไถ่ที่พิพาทจากผู้ซื้อภายในกำหนดในสัญญาขายฝากแล้ว แม้จะไม่มีการจดทะเบียนไถ่การขายฝากก็เป็นเพียงทำให้การกลับคืนมาซึ่งทรัพย์สินในที่พิพาทยังไม่บริบูรณ์เท่านั้น แต่มีผลใช้บังคับยันกันเองได้ แม้ยังมิได้มีการจดทะเบียนไถ่ที่ดินที่ขายฝากก็ตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ซึ่งมีผลบังคับยันกันได้ระหว่างคู่สัญญา ผู้จัดการมรดกของผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนและ
ฟ้องร้องขอให้ผู้ซื้อจดทะเบียนไถ่การขายฝากที่ดินในระยะเวลาใดก็ได้ตามมาตรา ๑๓๓๖
ค่าธรรมเนียม
- การจดทะเบียนขายฝาก ขายฝากเฉพาะส่วน เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเช่นเดียวกับการขาย คือ เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ ๒
- การจดทะเบียนประเภทไถ่ถอนจากขายฝาก, แบ่งไถ่ถอนจากขายฝาก, ปลดเงื่อนไขจากขายฝากระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗
- ในการโอนสิทธิการไถ่โดยเสน่หาหรือมีค่าตอบแทน ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมอย่างประเภทให้หรือประเภทขายแล้วแต่กรณี และให้ระบุในหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ่ (ท.ด.๖) ข้อ ๑ ต่อจากคำว่า ”โดยเหตุที่ผู้โอนได้” ลงไปว่า ”โอนให้ หรือโอนขายเป็นจำนวนเงิน (แล้วแต่กรณี)” (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ
ที่ ๑๖/๒๔๘๓ ลงวันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๔๘๓)
- กรณีการจดทะเบียนโอนสิทธิการไถ่ค่าจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดในอัตราร้อยละ ๐.๕ หรือร้อยละ ๒ แล้วแต่
กรณีว่าจะเป็นการโอนสิทธิการไถ่โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน หรือมีค่าตอบแทน
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก และค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่ถอน ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ตาม
กฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๔๙๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ข้อ ๒ (๗)(ฑ) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๕๒๙๖ ลงวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕)
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๔๙๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวันที่ ๒๕ กันยายน ๒๕๔๑)
- การจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๓ ดังนี้
(๑) การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ถ้าได้กระทำภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๒) การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ก่อนวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ไม่ถือเป็นการขาย ผู้รับไถ่อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ต้องนำสินไถ่
ไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก หรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการ
วางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ทรัพย์สินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า
หรือหากำไรตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่งประมวลรัษฎากร แต่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา ๓ (๑๕) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจ
เฉพาะ (ฉบับที่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ ๓๖๕)พ.ศ. ๒๕๔๓ ผู้รับไถ่อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๓) กรณีการไถ่ถอนการขายฝากภายหลังกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญา หรือภายหลังกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝาก ถ้าได้กระทำภายใน ๕ ปีนับแต่
วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ผู้รับซื้อฝาก
มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๔) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก ถ้าได้กระทำ
ภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือ
หากำไร ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๕) กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด
ที่ได้กระทำก่อนวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ การนับระยะเวลาการได้มาให้นับระยะเวลาที่ขายฝากรวมเข้าด้วย
ถือว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่เคยตกไปเป็นของผู้ซื้อฝาก
กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดที่ได้กระทำตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ทรัพย์สินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ หากต่อมาได้มีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายหลังที่ได้ไถ่จากการขายฝาก ซึ่งรวมระยะเวลาการได้มาก่อนการขายฝาก ระยะเวลาระหว่างการขายฝากและระยะเวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกิน ๕ ปี ย่อมได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายหลังกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญา หรือภายหลังกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก
ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ เรียกเก็บเป็นตัวเงินเช่นเดียวกับประเภทขาย หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๔/๗๒๙๕ ลงวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ ได้วางทางปฏิบัติ ในการจัดเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีขายฝาก ซึ่งตามมาตรา ๔๙๑ แห่ง ป.พ.พ. ถือเป็นการ ”ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร
- การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากที่ดิน เป็นการจดทะเบียนตามมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่จดทะเบียนซื้อขายตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ใบรับเงินจากการไถ่ถอนขายฝาก จึงไม่เข้าลักษณะตราสาร ๒๘ (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ตาม มาตรา ๑๐๔
แห่งประมวลรัษฎากร (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๐๐๕๕๘ ลงวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๑๘)
- การจดทะเบียนโอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก อยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘ (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ และมาตรา ๑๐๔ แห่งประมวลรัษฎากร โดยเสียค่าอากรแสตมป์จากทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๐๓๕ ลงวันที่ ๒๗ พฤษภาคม ๒๕๔๗)
- การนับจำนวนปีที่ถือครองกรณีไถ่ถอนขายฝาก การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ขายฝากได้ทำการไถ่ถอนภายในกำหนดแล้วขายฝากใหม่ จำนวนปีที่ถือครองต้องเริ่มนับใหม่นับแต่วันได้ใช้สิทธิไถ่ถอนจนถึงวันขายฝากใหม่ (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๒/๒๑๔๔๑ ลงวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๕๒๕ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๓/ว ๒๙๙๖๔ ลงวันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๒๕)
- กรณีได้ที่ดินมาโดยทางมรดก ต่อมาได้ขายฝากและไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดเวลาในสัญญาขายฝาก ในการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ต่อไปต้องถือว่าเป็นการขายที่ได้มาโดยทางอื่น ตามมาตรา ๕๐ (๕) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๒/๑๕๙๖๖ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๒๙ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๗๕๐๐ ลงวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๕๒๙)
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
มีนาคม ๒๕๔๘
คำสั่งที่ ๕/๒๔๗๑
เรื่อง แก้ทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ
(ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)
_____________
ด้วยการแก้ทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้) ตามกฎเสนาบดี กระทรวง
เกษตราธิการที่ ๑๒ (๒๒) ลงวันที่ ๒๐ มิถุนายน พ.ศ. ๒๔๖๑ นั้น หอทะเบียนที่ดินจังหวัดต่าง ๆ ยังจดประเภทการในหลังโฉนดและรายงานกรรมสิทธิ์แตกต่างกันไม่เป็นระเบียบกระทำให้สงสัยต้องทบทวนต่อว่ากันเนืองๆ
จึงได้มีคำสั่งให้ปฏิบัติดังนี้
ถ้าที่ดินรายใดที่ขายฝากกันไว้ เมื่อพ้นกำหนดจนหลุดเป็นสิทะแก่ผู้ซื้อฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากจะมาจัดการโอนแก้ทะเบียนหลุดเป็นสิทธิโดยผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้ ให้เจ้าพนักงานที่ดินเขียนประเภทในหลังโฉนดกับรายงานกรรมสิทธิ์ว่าประเภท ”หลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)”
ทั้งนี้ ให้ถือเป็นระเบียบปฏิบัติตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป
กรมทะเบียนที่ดิน
กระทรวงเกษตราธิการ
สั่งมา ณ วันที่ ๒๔ กันยายน พระพุทธศักราช ๒๔๗๑
(ลงนาม) พระยาสุรเกษตรโสภณ
อธิบดี
คำสั่งที่ ๔/๒๔๗๗
เรื่อง ที่ดินอยู่ในระหว่างขายฝาก
_____________
ตามคำสั่งเรื่องที่ดินอยู่ในระหว่างจำนอง ขายฝาก เมื่อเจ้าของที่ดินประสงค์จะทำสัญญาประเภทอื่นๆ
ถ้าผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝากยินยอมและได้จดถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานแล้วก็จัดการได้นั้น
เฉพาะที่ดินอยู่ในระหว่างขายฝาก กรมที่ดินและโลหกิจเห็นว่าไม่ควรยอมให้เจ้าของที่ดินทำสัญญาผูกพันกับที่ดินนั้นขึ้นอีก เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมตกไปยังผู้ซื้อฝากแล้ว เพียงแต่มีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินคืนได้เท่านั้น เมื่อยังมิได้ไถ่ถอนกรรมสิทธิ์ก็ยังไม่กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก
ฉะนั้น ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป ที่ดินที่อยู่ในระหว่างขายฝาก ซึ่งทำภายหลังประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าผู้ขายฝากมาขอทำสัญญาในประเภทอื่น ๆ กับบุคคลภายนอกอีกต่อไป ห้ามมิให้เจ้าพนักงานรับทำให้ คำสั่งที่ขัดกับคำสั่งนี้ยกเลิกเสีย
กรมที่ดินและโลหกิจ
สั่งมา ณ วันที่ ๑๗ สิงหาคม พุทธศักราช ๒๔๗๗
(ลงนาม) พระยาอัชราชทรงศิริ
อธิบดี
คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ
ที่ ๗/๒๔๘๓
เรื่อง วิธีการจดทะเบียนประเภทการขายฝากที่ดิน
_______________
ด้วยกรมที่ดินและโลหกิจได้พิจารณาสัญญาขายฝาก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยละเอียดอีกครั้งหนึ่ง เห็นว่าสัญญาขายฝากมีลักษณะเป็นการซื้อขาย อันมีผลให้กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อโดยทันทีในขณะที่จดทะเบียนขายฝากแล้ว และตามกฎหมายจัดสัญญาขายฝากเข้าเป็นหมวดหนึ่งในลักษณะซื้อขาย โดยเหตุนี้วิธีการจดทะเบียนประเภทการขายฝากที่ดินซึ่งทางการได้วางไว้ให้ปฏิบัติแล้วนั้นยังไม่เหมาะสมบูรณ์กับรูปการณ์และเพื่ออนุวัติให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย กรมที่ดินและโลหกิจจึงวางระเบียบวิธีปฏิบัติในเรื่องการจดทะเบียนประเภทการขายฝากที่ดินขึ้นไว้ดังต่อไปนี้
๑) เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนการขายฝากที่ดิน ให้เจ้าหน้าที่รับจัดการทำสัญญาในประเภท ”ขายฝาก” และให้ระบุกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ใต้คำว่า ”ขายฝาก” กับในรายงานกรรมสิทธิ์และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด แต่ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาก็ไม่ต้องเขียนไว้ สารบัญที่ดิน สารบัญรายชื่อ ให้ขีดฆ่าและยกไปทำนองเดียวกับประเภทขาย อักษรย่อใช้ว่า ” ข.ฝ.”
๒) ถ้าคู่สัญญาตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากตามนัยมาตรา ๔๙๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ให้เขียนข้อตกลงนั้นไว้ให้ปรากฏในสัญญาขายฝาก
๓) เมื่อผู้ซื้อฝากตาย ทายาทขอรับมรดก ให้จัดการทำในประเภท ”รับมรดกที่ดิน” และถ้าผู้ขายฝากตาย ก็ให้รับจัดการโอนในประเภท ”รับมรดกสิทธิการไถ่” ส่วนวิธีดำเนินการในเรื่องรับมรดกเช่นว่านี้ให้คงปฏิบัติอนุโลมตามระเบียบแบบแผนว่าด้วยการรับมรดกที่ดินธรรมดา
๔) ประเภทไถ่ ถ้าผู้ขายฝากได้ไถ่ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายบัญญัติไว้แล้วแต่กรณี ให้สลักหลังสัญญาและจดทะเบียนประเภทไถ่จากขายฝากตามระเบียบ สารบัญที่ดิน สารบัญรายชื่อ ให้ขีดฆ่า
ยกกลับไปยังผู้ไถ่ อักษรย่อใช้ว่า ”ถ”
๕) ถ้าผู้ซื้อฝากประสงค์จะทำนิติกรรมโอนที่ดินที่รับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำได้เช่นขาย ก็ให้ทำในประเภท ”ขาย” หรือให้ ก็ให้ทำในประเภท ”ให้” เป็นต้น และในกรณีเช่นนี้ให้เจ้าพนักงานจัดการบันทึกถ้อยคำของคู่สัญญากับผู้ขายฝากไว้ให้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อจะทำการโอนที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไป แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มา ก็ให้
บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาว่า เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว บันทึกนี้ให้เก็บไว้ในสารบบ ส่วนสารบัญที่ดิน สารบัญรายชื่อ ขีดฆ่ายกไปตามประเภทการที่
โอนนั้น
๖) ในการที่ผู้ขายฝากประสงค์จะโอนสิทธิการขายฝากไปยังบุคคลอื่น ให้จัดทำในประเภท ”โอนสิทธิ
การไถ่” ค่าธรรมเนียมให้เรียกเก็บเป็นค่าจดทะเบียน ๔ บาท ส่วนหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ่ การจดทะเบียนหลังโฉนดและรายงานกรรมสิทธิ์ให้อนุโลมปฏิบัติตามตัวอย่างหมายเลข ๑, ๒ และไม่ต้องแก้สารบัญรายชื่อและสารบัญที่ดิน
๗) เมื่อคู่สัญญาตกลงกันให้ปลดเงื่อนไขการไถ่ในระหว่างที่ยังไม่พ้นกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาหรือตามกฎหมายแล้วแต่กรณี ให้จัดทำในประเภท ”ปลดเงื่อนไขการไถ่” โดยให้คู่สัญญามายื่นคำขอเสียก่อน ส่วนคำขอและการจดทะเบียนหลังโฉนดกับรายงานกรรมสิทธิ์ให้อนุโลมปฏิบัติตามตัวอย่างหมายเลข ๔, ๕ และ ๖ ค่าธรรมเนียมให้เรียกเก็บเป็นค่าคำขอ ๑ บาท ค่าจดทะเบียน ๔ บาท แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่จนพ้นกำหนดเวลาไถ่แล้ว ให้ถือว่าสิทธิการไถ่เป็นอันสิ้นไป ไม่ต้องจดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่
๘) ให้ยกเลิกคำสั่งระเบียบการที่ ๖/๒๔๘๑ ลงวันที่ ๑๓ มิถุนายน ๒๔๘๑ เสีย ให้ปฏิบัติตามคำสั่งนี้ ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป
สั่งมา ณ วันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓
(ลงนาม) ชำนาญนิติเกษตร์
อธิบดี
คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ
ที่ ๑๖/๒๔๘๓
เรื่อง วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน
(ฉบับที่ ๒)
___________________
ด้วยกรมที่ดินและโลหกิจพิจารณาเห็นว่าการจดทะเบียนประเภทโอนสิทธิการไถ่ ตามคำสั่งระเบียบการกรมที่ดินและโลหกิจที่ ๗/๒๔๘๓ ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ เรื่องวิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน ข้อ ๖ นั้น อาจโอนกันได้โดยทางเสน่หาหรือโดยทางเสียค่าตอบแทน จึงสมควรเรียกเก็บค่าประทับตราในการโอนสิทธิการไถ่ด้วย
ฉะนั้น ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปให้เรียกเก็บค่าประทับตราในการโอนสิทธิการไถ่อย่างประเภทให้ หรือประเภทขาย แล้วแต่กรณี ส่วนหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ่ ตามตัวอย่างหมายเลขที่ ๑ ข้อ ๑ บรรทัดที่ ๕ ให้เติมความบนเส้นประต่อจากคำว่า ”โดยเหตุที่ผู้โอนได้” ลงไปว่า ”โอนให้ หรือ โอนขายจำนวนเงิน (แล้วแต่กรณี)”
สั่งมา ณ วันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๔๘๓
(ลงนาม) ชำนาญนิติเกษตร์
อธิบดี
คำสั่งกรมที่ดิน
ที่ ๖/๒๔๘๔
เรื่อง วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน
(ฉบับที่ ๓)
_______________
ด้วยกรมที่ดินเห็นว่า ลักษณะการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้นได้เปลี่ยนไปจากลักษณะขายฝากอย่างเก่าแล้ว สมควรที่จะแก้ไขแบบพิมพ์ให้มีข้อความเหมาะสมกับกรณีที่คู่สัญญาอาจตกลงกระทำกัน จึงได้เพิ่มข้อความในแบบพิมพ์ขึ้นตามตัวอย่างท้ายคำสั่งนี้
ในการนี้ จะต้องสอบคู่สัญญาด้วยว่า ได้ตกลงกันให้หรือมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่ขายฝากด้วย นอกนั้นก็คงปฏิบัติไปตามระเบียบเดิมที่ยังคงใช้อยู่ ส่วนแบบพิมพ์สัญญาขายฝากอย่างใหม่นั้น ถ้าของเดิมหมดให้รายงานขอเบิกไปยังกรมตามระเบียบการเบิกจ่าย
สั่งมา ณ วันที่ ๒๙ ตุลาคม พุทธศักราช ๒๔๘๔
(ลงนาม) ผดุงทะเบียนกิจ
อธิบดี
คำสั่งกรมที่ดิน
ที่ ๕/๒๔๘๖
เรื่อง วิธีการจดทะเบียนประเภท “ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)”
____________________
การจดทะเบียนที่ดินที่ผู้รับมรดกสิทธิการไถ่จากการขายฝากเป็นบุคคลคนเดียวกับผู้รับมรดกกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทำให้สิทธิและหนี้ระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๕๓ นั้น ให้ปฏิบัติดังนี้
๑. เมื่อได้จดทะเบียนลงชื่อผู้ขอเป็นผู้รับมรดกทั้งสิทธิการไถ่ และกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว ให้ดำเนินการให้
ผู้ขอยื่นคำขอ ขอจดทะเบียนระงับสิทธิการไถ่เสียในคราวเดียวกันด้วย แล้วจดทะเบียนระงับสิทธิการไถ่ให้
๒. ให้ใช้ประเภทว่า ”ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)”
ส่วนการจดทะเบียนหลังโฉนดให้จดอย่างเดียวกับประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่เว้นแต่ในช่องผู้โอนให้จดไว้ใต้ชื่อผู้โอนด้วยว่า ผู้รับมรดกสิทธิการไถ่
๓. ค่าธรรมเนียมให้เรียกอย่างเดียวกับเรื่องปลดเงื่อนไขการไถ่คือ ค่าคำขอ ๑ บาท ค่าเขียน ๒๕ สตางค์ ค่าจดทะเบียน ๔ บาท ค่าตรา ๑ บาท
ให้ถือเป็นระเบียบปฏิบัติตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป
สั่ง ณ วันที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๔๘๖
(ลงชื่อ) หน ชูโต
อธิบดีกรมที่ดิน
คำสั่งที่ ๑๑/๒๕๐๐
เรื่อง การจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนองหรือขายฝาก
ในกรณีคู่สัญญาตาย
_______________
ด้วยเห็นเป็นการสมควรวางระเบียบการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนองหรือขายฝากในกรณีที่ คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดตาย เพื่อถือเป็นหลักปฏิบัติดังต่อไปนี้
(๑) ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนจำนองไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้จำนองตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว ส่วนการชำระหนี้จำนองคู่กรณีอาจชำระหนี้และสลักหลังสัญญาฉบับผู้รับ
จำนองหรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้วไว้ก่อนได้
(๒) ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้ขายฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่แล้ว ส่วนการชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนการขายฝาก คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญาหรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้วไว้ก่อนได้
(๓) ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนจำนองไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้รับจำนองตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกการรับจำนองแล้ว เว้นแต่ในกรณีต่อไปนี้
ก. ถ้ามรดกของผู้รับจำนองนั้นมีผู้จัดการมรดก เมื่อได้แสดงหลักฐานการก่อตั้งผู้จัดการมรดกจนเป็นที่เชื่อถือได้ว่าผู้ใดเป็นผู้จัดการมรดกโดยถูกต้องตามกฎหมาย ก็ให้ผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนลงชื่อผู้จัดการมรดกเสียก่อน และเก็บหลักฐานการตั้งผู้จัดการมรดกไว้ในสารบบ
ข. ถ้าผู้รับจำนองได้รับชำระหนี้จำนองแล้วโดยสลักหลังไว้ในสัญญาฉบับผู้รับจำนองหรือได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้ว คืนโฉนดและสัญญาให้แก่ผู้จำนองก่อนที่ผู้รับจำนองตาย ก็ให้ผู้จำนองจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองไปได้ตามหลักฐานนั้น
(๔) ในกรณีที่ดินที่จดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว เว้นแต่กรณีจะเข้าลักษณะตามข้อ ๓ ก. ข. ก็ให้ปฏิบัติตามนั้นโดยอนุโลม
(๕) ในกรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินหลายคนได้มีการจำนองหรือขายฝากไว้ทุกคน ปรากฏว่าผู้จำนองหรือ
ผู้ขายฝากบางคนตาย ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองหรือขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินหรือโอนมรดกสิทธิการไถ่เฉพาะส่วนของบุคคลนั้นเสียก่อน
(๖) ในกรณีที่ผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝากหลายคน ปรากฏว่าผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝากบางคนตายผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองหรือขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกผู้รับจำนองหรือโอนมรดกที่ดินเฉพาะส่วนของบุคคลนั้นเสียก่อน
ทั้งนี้ ให้ปฏิบัติตั้งแต่วันรับทราบคำสั่งนี้เป็นต้นไป คำสั่งใดที่มีข้อความอย่างเดียวหรือแย้งหรือขัดต่อคำสั่งนี้ให้ยกเลิก
กรมที่ดิน
สั่ง ณ วันที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๐๐
(ลงชื่อ) ถ.สุนทรศารทูล
(นายถวิล สุนทรศารทูล)
อธิบดีกรมที่ดิน
คำสั่งที่ ๔/๒๕๐๔
เรื่อง การจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก
___________
โดยที่การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ฉะนั้น เมื่อได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่าย จ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากไปได้ จึงเห็นเป็นการสมควรที่จะวางระเบียบวิธีการจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก เพื่อถือเป็นหลักปฏิบัติขึ้นไว้ดังต่อไปนี้
๑. การขอรังวัดแบ่งแยกทุกประเภทในระหว่างขายฝาก ให้ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอตามระเบียบ โดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก คำยินยอมนี้จะทำบันทึกต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรมาก็ได้
๒. เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) ในประเภทแบ่งแยกต่างๆ ให้บรรยายด้วยตัวอักษรแดงให้ปรากฏการขายฝากไว้ตามตัวอย่างหมายเลข ๑ ท้ายคำสั่งนี้
๓. ในรายการจดทะเบียนแปลงเดิมให้เขียนคำว่า “ระหว่างขายฝาก” ไว้ใต้ชื่อประเภทการที่จดทะเบียน และให้หมายเหตุด้วยตัวอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้การขายฝากยังคงมีอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่.....ลงวันที่........เดือน........พ.ศ.........” (ดูตัวอย่างหมายเลข ๒)
๔. โฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยกให้เขียนชื่อผู้ซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ด้านหน้า และยกรายการ
จดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งไว้ในรายการจดทะเบียนหลังโฉนดโดยไม่ต้องให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง (ท.ด. ๑๖) หรือยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) และไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประการใด (ดูตัวอย่างหมายเลข ๓) ถ้าชื่อผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากเปลี่ยนแปลงไป ก็ให้ยกรายชื่อที่เปลี่ยนแปลงครั้งสุดท้าย เว้นแต่วันเดือนปีที่จดทะเบียนและชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ใช้คงเดิมในวันจดทะเบียนขายฝาก
๕. ที่ดินที่ได้มีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้ ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและผู้ซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน ให้พยายามแบ่งส่วนของผู้ซื้อฝากไว้เป็นแปลงคงเหลือ ถ้าส่วนของผู้ซื้อฝากเป็นแปลงแบ่งก็ให้หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้ซื้อฝากไว้ด้วยอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกนี้ยังติดการขายฝากอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่........ลงวันที่.......เดือน............พ.ศ........” ส่วนรายการ
จดทะเบียนขายฝากที่จะยกไปจดแจ้งไว้ในโฉนดใหม่ ให้ปฏิบัติตามข้อ ๔. เว้นแต่ชื่อคู่สัญญาทั้ง ๒ ฝ่าย ในช่อง
ผู้โอนและผู้รับโอนนั้น ให้ยกมาแต่เฉพาะชื่อคู่สัญญาขายฝากเท่านั้น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์อื่นซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาไม่ต้องยกมาด้วย (ดูตัวอย่างหมายเลข ๔) ส่วนแปลงอื่นไม่ต้องหมายเหตุหรือจดแจ้งประการใด เพราะการขายฝากมิได้ครอบไปด้วย
๖. ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ถ้าผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปพ้นจากสิทธิการไถ่
จากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในประเภท.............(ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก) อนุโลมตามคำสั่งกรมที่ดิน ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ ในประเภท “ปลอดจำนอง”
๗. ในกรณีที่ที่ดินที่ขายฝากแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง คู่สัญญาจะตกลงกันไถ่การขายฝาก แปลงใดแปลงหนึ่งก่อนก็ได้ การจดทะเบียนให้จดทะเบียนเฉพาะแปลงที่ไถ่ในประเภทแบ่งไถ่จากขายฝาก ๘. การจดทะเบียนแบ่งแยกระหว่างขายฝากสำหรับที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ให้อนุโลมปฏิบัติตามวิธีการในคำสั่งนี้
ทั้งนี้ ให้ถือปฏิบัติตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป
กรมที่ดิน
สั่ง ณ วันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๐๔
(ลงชื่อ) ศ. ไทยวัฒน์
อธิบดีกรมที่ดิน
คำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก
๑. ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้ แต่
จะเกินสิบปีไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายในสิบปี กำหนดเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝาก มีกำหนด ๒ ปี ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบ ๒ ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป (เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่) และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด
๒. สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่า ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก และควรนำข้อตกลงดังกล่าว มาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่
ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้
ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
๓. การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำ
สินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือ ผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ในส่วนภูมิภาค ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้
เมื่อดำเนินการดังกล่าวแล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้ ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป
๔. การคำนวณระยะเวลาว่า สัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก กล่าวคือ ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๔๐ ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี ในวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๔๑
๕. สัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา จะกำหนดสินไถ่สูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี ไม่ได้
๖. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝาก จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ ๒ ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์
ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย ส่วนการจดทะเบียนจำนองผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ ๑
ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หรือในอัตราร้อยละ ๐.๕ อย่างสูงไม่เกิน
๑๐๐,๐๐๐ บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด
การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร ส่วนอากรแสตมป์ พนักงานเจ้าหน้าที่
จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ
ข้อควรระวัง ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่
ความหมายของคำ 
หากต้องการส่งงาน 
